Alugar um imóvel vai muito além de assinar um “contratinho”, entregar o imóvel para o inquilino e receber dele o valor mensal. Por mais simples que seja o aluguel ou por mais confiança que tenha na outra parte, prejuízos, transtornos e desgastes podem ocorrer em qualquer locação quando não realizada com a observância à lei do inquilinato (lei que regula as relações locatícias) bem como às cláusulas contratuais pactuadas entre locador e inquilino.

O prazo nos contratos de locação é um dos assuntos mais importantes a serem tratados diante os diversos transtornos e prejuízos que tanto o locador quanto o inquilino sofrem.

A lei do Inquilinato nº. 8.245/91 diz que, o contrato de locação pode ser celebrado por qualquer prazo, entretanto, por mais que a lei garanta a liberdade quanto a fixação do período da locação entre as partes, é importante o locador observar o prazo determinado de trinta meses quando se tratar de locação residencial, pois, caso a locação seja feita em prazo inferior, o locador não poderá exigir do inquilino a desocupação do imóvel no prazo pactuado, somente podendo retomar o imóvel nos casos previstos no artigo 47 da lei do inquilinato, dentre os quais podemos citar:

• acordo entre as partes;
• alguma infração legal ou contratual causada pelo inquilino;
• falta de pagamento do aluguel e encargos;
• para realizar reparos urgentes determinados pelo Poder Público;
• em caso de ocorrer extinção do contrato de trabalho do inquilino;
• para uso próprio, sendo que neste caso deve cumprir outros requisitos previstos em lei.

Diante disso, o contrato pactuado entre as partes com prazo inferior a 30 meses, torna o contrato por prazo indeterminado, ficando o locador impedido de retomar o imóvel antes dos 5(cinco) anos de vigência do contrato, só sendo autorizada a retomada antes deste prazo nos casos citados acima.

Sendo a locação pactuada no prazo determinado de no mínimo 30 meses, o locador não poderá retomar o imóvel do inquilino antes do prazo final acordado, conforme está previsto na lei do inquilinato em seu artigo 4º, devendo respeitar este prazo, a exceção conforme previsão legal, se dará nos seguintes casos:

• por mútuo acordo;
• em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
• em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
• para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Já em relação ao locatário Inquilino, a lei autoriza que o mesmo possa devolver o imóvel a qualquer tempo, sendo que, quando a devolução ocorrer antes do prazo estipulado no contrato, deverá pagar a multa que foi pactuada, apenas ficando isento se tiver que desocupar o imóvel em razão da transferência pelo seu empregador para prestar serviço em localidade diversa daquela do início do contrato, sendo necessário que o locador seja notificado, por escrito, no prazo de no mínimo trinta dias de antecedência, conforme previsão o artigo 4º parágrafo único da lei do Inquilinato.

No caso de o Inquilino pretender devolver o imóvel durante a prorrogação legal do contrato, ou seja, após o término do prazo contratual, deve avisar por escrito o locador com trinta dias de antecedência, caso contrário, terá que pagar a quantia referente a um mês de aluguel e seus encargos, conforme previsão no artigo 6º da lei do Inquilinato.

Por fim, nas locações de imóveis residenciais, acontece muito de o inquilino não querer se obrigar ao prazo de trinta meses para devolver o imóvel. Para resolver esse impasse, o locador pode constar o prazo da locação em trinta meses e incluir uma cláusula prevendo a possibilidade de o inquilino desocupar o imóvel antes do término daquele prazo sem pagar multa por isso.

Como podemos observar, é muito importante ter conhecimento sobre o que a Lei do Inquilinato diz sobre os prazos nas locações de imóveis, quais cláusulas podem e devem ser redigidas e como pode influenciar diretamente nos direitos e deveres de inquilinos e proprietários.

Por isso, para que haja segurança na negociação envolvendo locação de imóveis, tanto o locador como o locatário inquilino devem buscar orientação de um Advogado especialista na área do direito imobiliário para que ele possa auxiliar na elaboração do contrato com o objetivo de trazer a necessária segurança jurídica, evitando futuros prejuízos.

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