Nas relações locatícias de imóveis urbanos, a fim de reduzir os riscos de não recebimento dos valores correspondente ao aluguel, poderá o locador exigir do locatário Inquilino uma das garantias que estão previstas no artigo 37 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991), quais sejam, fiança, caução, seguro fiança.

A garantia mais antiga e mais exigida pelos locadores é a fiança, a qual uma terceira pessoa indicada pelo Inquilino garante o contrato de aluguel. Ou seja, se o Inquilino não pagar os aluguéis ou não cumprir as obrigações contraídas no contrato, o locador dono do imóvel poderá cobrar do fiador, ficando este responsável até o término do prazo do contrato e a desocupação do imóvel pelo Inquilino.

 Apesar da lei de locações em seu artigo 39 prevê que a fiança prestada em contrato de locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. Os nossos tribunais entendem que é reconhecida a faculdade de o fiador, no período de prorrogação contratual, promover notificação resilitória ao Locador de modo a se ver livre da garantia prestada, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação daquele.

Desse modo, caso a locação se torne por prazo indeterminado, para se exonerar daquela, o fiador deverá notificar o locador da sua intenção em não mais continuar como garantidor. Após notifica-lo o fiador ainda fica responsável pelo contrato durante o prazo de 120 (cento e vinte dias), sendo que tal prazo se justifica na necessidade de se conceder ao locador prazo para que este possa exigir do Inquilino uma nova garantia.

Questão importante a ressaltar é quando locador e Inquilino celebram acordo sem a anuência do fiador, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) entende que aquele não é responsável por valores advindos de acordos firmados entre as partes – locador e Inquilino, por não ter participado em tal negociação, como por exemplo, o Inquilino está com alugueis em atraso e faz um termo de acordo com o locador para pagamento da dívida. Neste caso, não tendo o fiador participado desta negociação, não anuindo de forma expressa, não terá qualquer responsabilidade caso o Inquilino venha a ficar inadimplente.

Diante o exposto, ao fim do prazo da locação ou a qualquer momento quando o contrato se tornar por prazo indeterminado, o fiador poderá exonera-se da fiança, bastando que notifique o Inquilino de sua intenção de retirada, e após o prazo de 120 dias da notificação ao locador, estará exonerado de qualquer obrigação.

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