Imagine-se que você síndico foi procurado por um condômino questionando a aplicação de juros acima de 1% (um por cento) e multa acima de 2% (dois por cento) sobre seu débito referente a quota condominial, o que você responderia para este condômino? Em que se embasaria seus argumentos?
Percebe-se que muitos condomínios ao cobrar as cotas condominiais em atraso, aplicam juros e multas de maneira equivocada, sem observar o que diz a legislação atual e a convenção do condomínio atualizada. O que acaba desaguando em demandas judiciais e prejuízos ao condomínio que muitas vezes acaba tendo que devolver os valores cobrados indevidamente.
É de fundamental importância esclarecer que a aplicação de juros e multa sobre a inadimplência condominial tem previsão legal e não podem ser retirados apenas por decisão do síndico.
E quanto a porcentagem a ser aplicada? O que diz a legislação a respeito?
O artigo 1.336 parágrafo primeiro do Código civil estabelece que “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.”
Diante o previsto neste artigopoderia então o condomínio fixar os juros moratórios acima de um por cento ao mês? Pela leitura do referido parágrafo constata-se que, poderão ser exigidos sobre a inadimplência juros superior a 1% (um por cento) ao mês caso exista tal previsão na convenção de condomínio, aplicando-se os juros ali previstos, e, não havendo qualquer previsão na convenção, deve se limitar o juros a 1%(um por cento) ao mês.
Ressalta-se que este assunto já foi debatido pela 3ª turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça), que entendeu, de acordo com o citado artigo do Código Civil de 2002 pela legitimidade da cobrança de juros moratórios acima de 1% (um por cento), bastando que haja previsão expressa acordada na convenção de condomínio.
Também é preciso tomar cuidado ao convencionar um percentual de juros para não se caracterizar juros abusivos, devendo o condomínio observar o princípio da razoabilidade e proporcionalidade.
Já no caso da multa por atraso, sua aplicação fica limitada ao percentual de 2% conforme previsão no mesmo artigo do código civil, sendo que a cláusula da Convenção que prevê multa maior perde automaticamente a validade legal. Assim, mesmo que haja previsão na convenção de percentual de multa maior que 2% perceba que a legislação não traz o mesmo entendimento de juros, podendo ser aplicado somente o percentual conforme previsto.
Diante disso, podemos perceber a importância de se alterar a convenção condominial adequando a nova realidade.
Com base no que foi apresentado podemos concluir que, sobre a inadimplência condominial é legítima a cobrança de juros acima de 1% (um por cento) quando houver previsão expressa acordada na convenção de condomínio, e aplicação de multa limitada a 2% (dois por cento) ainda que haja previsão de um maior percentual na convenção condominial, tudo conforme previsto no artigo 1.336 Parágrafo Primeiro do Código Civil.
