A morte do locador (dono do imóvel) ou do locatário inquilino (quem aluga o imóvel) é uma situação que pode ocorrer enquanto a locação estiver em curso, ou seja, ainda no prazo combinado. E aí, como eu locador ou locatário devo proceder diante desse ocorrido?

Conforme a presente situação, estamos diante da lei do inquilinato (lei que regula as relações envolvendo locação de imóveis) e o direito das sucessões (conjunto de normas que disciplinam a transferência do patrimônio de alguém depois de sua morte).

De acordo com as normas aplicáveis ao direito das sucessões, quando uma pessoa falece, seus direitos e obrigações são transferidos aos seus herdeiros.

 Assim, morrendo o locador do imóvel, enquanto a locação estiver em curso, o vínculo com o locatário inquilino permanece, sendo o contrato de locação transmitido aos seus herdeiros conforme prevê o artigo 10 da lei do inquilinato, não havendo necessidade de qualquer comunicação aos locatários. Podendo os herdeiros do falecido tomar todas as providencias decorrentes do contrato de locação, como receber os valores do aluguel, efetuar cobrança e propor ação de despejo em desfavor do inquilino caso seja necessário.

É importante esclarecer que enquanto não for realizada a divisão dos bens do locador falecido no processo de inventário, todos os seus herdeiros, conjuntamente, passam a ser considerados locadores, podendo qualquer um deles praticar os atos da locação, e, após a partilha dos bens, a locação prosseguirá com o herdeiro a quem for destinado o imóvel objeto da locação.

Quando o falecimento for do locatário inquilino a lei do inquilinato autoriza em caso de locação residencial, a substituição pelo seu cônjuge ou companheiro sobrevivente, e na ausência destes, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do inquilino falecido, desde que residentes no imóvel objeto da locação.

No caso das locações de imóvel não residencial, a lei do inquilinato permite a substituição do inquilino falecido pelo seu espólio (conjunto dos bens – direitos e obrigações que integra o patrimônio deixado pelo falecido que enquanto não partilhados, serão administrados pelo inventariante) e, se for o caso, poderá ser o inquilino falecido substituído pelo seu sucessor no negócio.

É importante ressaltar que aqui na morte do inquilino se faz necessária a notificação por escrito ao locador do imóvel e também ao fiador sobre a substituição.

Diante do exposto, conclui-se que, diante a ocorrência da morte do locador dono do imóvel ou locatário inquilino enquanto a locação residencial ou comercial estiver em curso, o contrato de locação antes pactuado com aquele falecido permanece com os seus sucessores da forma prevista em lei conforme mencionado anteriormente, não havendo a necessidade de criar-se um novo contrato ou desfazê-lo.

Para que a locação de imóvel seja feita com segurança, tanto para o locador tanto para o locatário, é necessário conhecer a lei do inquilinato nº. 8.245/91 bem como as legislações correlatas. Pegar modelos de contrato no google por si só podem trazer muitos prejuízos. Busque sempre orientação de um profissional da área.